Por Genil cuesta Féliz | la pluma perspicaz. ☆☆☆☆☆.
LA RESPUESTA QUE TODO PROPIETARIO DE UN APARTAMENTO DEBERÍA CONOCER ANTES DE QUE OCURRA UNA EMERGENCIA. 》》》.
Un terremoto severo puede destruir en segundos lo que una familia tardó décadas en construir. Pero existe una pregunta que pocas personas se hacen antes de que ocurra una tragedia:
Si un edificio de 10, 15 o 20 pisos se derrumba por un terremoto, ¿qué pasa con los apartamentos de sus propietarios?
Imagine una torre de 15 niveles. Usted vive en el décimo piso, tiene su certificado de título, compró el apartamento con sus ahorros o mediante una hipoteca y allí tiene prácticamente todo su patrimonio.
Entonces ocurre un terremoto.
El edificio queda destruido y debe ser demolido.
¿Perdió usted su apartamento?
La respuesta no es tan sencilla como decir sí o no.
En República Dominicana intervienen el régimen de condominio, el derecho registrado sobre la unidad, la participación en los elementos comunes, el terreno, los seguros, las hipotecas, las decisiones del consorcio de propietarios y el Registro Inmobiliario.
Por eso, que desaparezca físicamente un edificio no significa automáticamente que desaparezcan los derechos patrimoniales de quienes eran sus propietarios.
El apartamento puede desaparecer, pero el derecho no necesariamente desaparece
La República Dominicana cuenta con la Ley núm. 5038 sobre Condominios, del 21 de noviembre de 1958, y con la legislación de Registro Inmobiliario que regula la documentación y publicidad de los derechos sobre los inmuebles. El propio Registro Inmobiliario mantiene la Ley 5038 dentro de su marco legal.
República Dominicana
Esto es fundamental para comprender el problema.
Cuando una persona compra un apartamento sometido al régimen de condominio, no está adquiriendo únicamente un espacio físico.
Existe una unidad de propiedad exclusiva y, al mismo tiempo, derechos vinculados a los elementos comunes del inmueble.
Por eso debemos distinguir entre:
la destrucción física del apartamento
y
la desaparición jurídica del derecho de propiedad.
No necesariamente ocurren al mismo tiempo.
Hagamos el ejemplo del propietario del décimo piso
Supongamos una torre con 60 apartamentos.
Usted es propietario del 10-B.
Tiene su título.
Otro propietario tiene el 11-B.
Otro tiene el 9-A.
Todos poseen sus respectivas unidades dentro del régimen de condominio.
Un terremoto provoca daños tan graves que los ingenieros determinan que la estructura debe ser demolida.
¿Qué ocurre?
Primero: nadie debe pensar inmediatamente en reconstruir.
La prioridad es la seguridad.
Hay que determinar técnicamente:
qué daños sufrió la estructura;
si el edificio puede repararse;
si necesita reforzamiento;
si debe ser demolido;
si existe riesgo para edificios vecinos;
y cuáles son las medidas necesarias para proteger a las personas.
República Dominicana tiene un Reglamento para el Análisis y Diseño Sísmico de Estructuras, R-001, establecido mediante el Decreto 201-11, que fija requerimientos mínimos para el análisis y diseño sísmico de estructuras.
Transparencia MIVED
Por eso, una grieta después de un terremoto no significa automáticamente que el edificio tenga que ser demolido.
La decisión debe estar respaldada por una evaluación profesional.
¿Y si el edificio queda inhabitable?
Este es un escenario incluso más frecuente que el colapso total.
El edificio puede continuar físicamente en pie, pero ser declarado temporalmente inhabitable.
Entonces los propietarios podrían necesitar:
estudios estructurales;
reparación;
reforzamiento;
reparación de instalaciones;
recuperación de ascensores;
intervención de áreas comunes;
y alojamiento temporal.
Aquí aparece inmediatamente otro protagonista:
El seguro.
El seguro puede ser la diferencia entre reconstruir y quedar atrapado en una crisis económica
No basta con saber que el edificio "tiene seguro".
Hay que saber qué cubre.
Una comunidad de propietarios debería conocer previamente:
si existe cobertura contra terremoto;
cuál es la suma asegurada;
cuáles son los deducibles;
qué exclusiones existen;
si están cubiertas las áreas comunes;
si existe cobertura para remoción de escombros;
si existe cobertura para gastos adicionales;
y cómo se presenta una reclamación.
Además, hay que distinguir entre el seguro de la estructura y el seguro de los bienes personales que se encuentran dentro del apartamento.
Porque una cosa es reconstruir el edificio y otra indemnizar:
muebles;
electrodomésticos;
computadoras;
televisores;
ropa;
equipos y otros bienes personales.
No necesariamente están cubiertos de la misma manera.
¿Quién administra la situación?
Los propietarios no deberían actuar como 60 personas independientes.
El régimen de condominio tiene una estructura colectiva y existe un consorcio de propietarios.
Después de una catástrofe habría que organizar decisiones sobre:
evaluación técnica;
seguros;
abogados;
reconstrucción;
administración de fondos;
contratación de profesionales;
reparaciones;
demolición;
y, si fuera necesario, actuaciones ante el Registro Inmobiliario.
Todo debe quedar documentado.
Una tragedia de semejante magnitud no puede manejarse únicamente mediante conversaciones informales entre vecinos.
¿Se puede reconstruir el edificio?
Sí, dependiendo de las circunstancias y de las decisiones que correspondan conforme al régimen jurídico.
La propia legislación dominicana contempla situaciones relacionadas con la destrucción, reconstrucción y eventual extinción del régimen de condominio.
El Registro Inmobiliario incluso contempla expresamente procedimientos para la extinción o disolución del régimen de condominio por destrucción, vetustez o ruina, entre otras circunstancias.
Esto demuestra algo muy importante:
la legislación dominicana contempla jurídicamente el escenario en que el edificio deja de existir o queda en condiciones que impiden mantener el régimen.
Entonces, ¿qué pasa con el dueño del piso 10?
Aquí está la pregunta central.
Si el edificio se destruye y los propietarios acuerdan reconstruirlo, el propietario del 10-B no debe ser tratado como una persona que perdió su apartamento y ahora tiene que comenzar nuevamente desde cero.
Su situación jurídica debe analizarse partiendo de los derechos que tenía dentro del régimen de condominio.
Pero hay una precisión importante:
No significa necesariamente que el nuevo apartamento tenga que ser físicamente idéntico al anterior.
El nuevo edificio podría tener:
otra distribución;
diferentes dimensiones;
nuevas áreas comunes;
otra configuración;
cambios en los parqueos;
nuevas instalaciones;
o incluso una cantidad diferente de unidades.
Por eso la reconstrucción no es simplemente levantar nuevamente las paredes.
Debe quedar correctamente documentada.
¿El dueño del décimo piso necesariamente vuelve al décimo piso?
No debe darse por hecho.
Si el nuevo proyecto mantiene exactamente la configuración anterior, podría resultar sencillo identificar la unidad equivalente.
Pero si el proyecto cambia completamente, habrá que determinar cómo quedan distribuidas las nuevas unidades y cómo se materializan los derechos de los propietarios originales.
Los planos, documentos técnicos y actuaciones registrales adquieren entonces una importancia enorme.
La normativa del Registro Inmobiliario establece procedimientos y requisitos específicos para las actuaciones relacionadas con condominios.
Por eso, la pregunta jurídica correcta no es:
"¿Quién se queda con el apartamento nuevo?"
Sino:
"¿Cómo se materializan y registran nuevamente los derechos de cada propietario dentro del nuevo régimen?"
¿Y si el nuevo edificio tiene más o menos apartamentos?
Aquí el problema puede complicarse considerablemente.
Supongamos que antes había 60 apartamentos y el nuevo proyecto contempla solamente 48.
O que el nuevo diseño permite construir 72.
Eso puede generar diferencias en:
áreas;
valor;
unidades;
parqueos;
derechos comunes;
porcentajes de participación;
y distribución del patrimonio.
Por eso una reconstrucción después de una destrucción total requiere coordinación entre ingenieros, arquitectos, abogados, agrimensores, aseguradoras, propietarios y autoridades inmobiliarias.
No es simplemente contratar una constructora.
¿Y si el seguro no alcanza?
Este puede ser uno de los mayores problemas.
Imagine:
Reconstrucción: RD$500 millones.
Seguro: RD$300 millones.
Quedan:
RD$200 millones.
El terremoto no convierte automáticamente esa diferencia en una deuda que deba pagar el Estado.
Habrá que determinar, conforme al régimen jurídico, el reglamento del condominio y los acuerdos válidamente adoptados, cómo se financiará la diferencia.
Pueden surgir:
cuotas extraordinarias;
financiamiento;
aportes de los propietarios;
préstamos;
acuerdos con aseguradoras;
o una combinación de soluciones.
Por eso un condominio responsable debería tener fondo de reserva y seguro adecuado antes del terremoto, no después.
¿Qué pasa si un propietario todavía tiene una hipoteca?
Aquí aparece el banco.
Supongamos que el apartamento vale RD$10 millones y el propietario todavía debe RD$6 millones.
El terremoto no significa automáticamente que la deuda desaparezca.
Hay que analizar conjuntamente:
contrato hipotecario + póliza de seguro + garantía + indemnización + régimen de propiedad.
El propietario debe conocer qué ocurre con la indemnización y con la deuda pendiente.
Por eso, quien compre un apartamento financiado debería guardar y revisar todos estos documentos.
¿Y si el apartamento ya estaba totalmente pagado?
La situación cambia porque no existe la deuda hipotecaria.
Pero permanece el riesgo patrimonial.
De hecho, para alguien que ya terminó de pagar su apartamento, el seguro puede ser todavía más importante porque el inmueble representa directamente una parte considerable de su patrimonio.
Pagar la hipoteca no significa que deba dejar de proteger la propiedad.
¿Quién paga dónde vivir mientras reconstruyen?
Esta es otra pregunta que casi nadie hace.
Si el edificio queda inhabitable durante seis meses, un año o más, ¿dónde vivirán las familias?
No debe suponerse automáticamente que el Gobierno pagará el alquiler.
Puede existir cobertura de alojamiento temporal o gastos adicionales, pero eso dependerá de la póliza y sus condiciones.
Por eso conviene preguntar antes:
Si mi edificio queda inhabitable por un terremoto, ¿mi seguro me ayuda a pagar dónde vivir mientras se reconstruye?
La respuesta debe estar en el contrato.
¿Qué ocurre si definitivamente no se reconstruye?
Este es uno de los escenarios más delicados.
La legislación y la normativa registral dominicana contemplan la posibilidad de extinción o disolución del régimen de condominio en situaciones como destrucción, vetusto
Aquí vuelve a aparecer un elemento fundamental:
El terreno.
La destrucción de las paredes no significa que desaparezca físicamente el terreno.
La situación jurídica del terreno y los derechos de los propietarios deberán resolverse conforme al régimen aplicable y mediante las actuaciones correspondientes.
Por eso es incorrecto pensar:
"Se cayó el edificio, entonces perdí absolutamente todo."
La realidad jurídica es mucho más compleja.
¿Qué debería tener cada propietario antes de un terremoto?
Como mínimo:
1. Certificado de Título.
2. Reglamento del condominio.
3. Información del consorcio de propietarios.
4. Copia de la póliza.
5. Cobertura específica frente a terremotos.
6. Información sobre la suma asegurada.
7. Contrato hipotecario, si existe.
8. Información sobre el fondo de reserva.
9. Plan de emergencia del edificio.
10. Copias digitales de los documentos importantes.
No espere a que el edificio esté entre los escombros para comenzar a buscar esos documentos.
¿Qué debería hacer el propietario inmediatamente después de un terremoto?
Primero, no entrar a un edificio afectado hasta que sea declarado seguro por las autoridades y profesionales correspondientes.
Después:
Documentar los daños cuando sea seguro hacerlo.
Informar a la administración.
Notificar a la aseguradora.
Solicitar evaluación estructural.
Conservar evidencias.
Revisar la póliza.
Revisar título y documentos del condominio.
Convocar al consorcio.
Determinar reparación, reforzamiento o reconstrucción.
Realizar las actuaciones registrales que correspondan.
La seguridad de las personas siempre debe estar por encima de la recuperación de bienes.
El verdadero problema no es solamente el terremoto
Un terremoto puede durar segundos.
La reconstrucción puede durar años.
Y durante ese tiempo pueden aparecer problemas que no tienen nada que ver con la fuerza de la naturaleza:
falta de seguro;
seguro insuficiente;
desacuerdos entre propietarios;
falta de dinero;
hipotecas;
diferencias sobre la reconstrucción;
problemas de documentación;
disputas sobre las nuevas unidades;
retrasos administrativos;
y litigios.
Por eso la prevención debe incluir también una preparación jurídica y financiera.
Reflexión de La Pluma Perspicaz
Un terremoto no solamente pone a prueba la resistencia de un edificio.
También pone a prueba la organización de una sociedad.
Estamos acostumbrados a preguntarnos qué debemos hacer durante el movimiento de la tierra: protegernos, alejarnos de las ventanas, salir cuando sea seguro.
Pero casi nunca nos preguntamos qué ocurre al día siguiente.
¿Qué pasa con el dueño del décimo piso?
¿Y con el propietario del piso 11?
¿Quién administra el seguro?
¿Quién paga la demolición?
¿Quién financia la reconstrucción?
¿Qué ocurre con quien todavía debe su hipoteca?
¿Y con quien ya pagó su apartamento?
Estas preguntas no deberían comenzar a responderse cuando la torre esté en el suelo.
Deberían estar respondidas mientras la torre todavía está de pie.
Conclusión: que el terremoto no destruya también nuestros derechos
Si un terremoto destruye completamente un edificio de apartamentos en República Dominicana, la desaparición física de la estructura no significa automáticamente que todos los derechos patrimoniales de sus propietarios desaparezcan.
La respuesta dependerá del régimen de condominio, los títulos, el terreno, los seguros, las hipotecas, las decisiones de los propietarios, la posibilidad de reconstrucción y las actuaciones que correspondan ante el Registro Inmobiliario.
República Dominicana cuenta con legislación específica sobre condominios y con procedimientos registrales para situaciones de destrucción, ruina o extinción del régimen. También cuenta con reglamentación sísmica para las estructuras.
Por eso, el propietario del décimo piso no debería esperar al terremoto para preguntar qué sucederá con su apartamento.
Debe saberlo hoy.
Porque la verdadera prevención no consiste solamente en intentar que un edificio resista un terremoto.
También consiste en garantizar que, si algún día la estructura desaparece, los derechos de las personas que vivían dentro no desaparezcan con ella.
LA REFLEXIÓN DE LA PLUMA PERSPICAZ
Un terremoto no solamente pone a prueba la resistencia de un edificio.
También pone a prueba la organización de una sociedad.
Estamos acostumbrados a preguntarnos qué debemos hacer durante el movimiento de la tierra: protegernos, alejarnos de las ventanas, salir cuando sea seguro.
Pero casi nunca nos preguntamos qué ocurre al día siguiente.
¿Qué pasa con el dueño del décimo piso?
¿Y con el propietario del piso 11?
¿Quién administra el seguro?
¿Quién paga la demolición?
¿Quién financia la reconstrucción?
¿Qué ocurre con quien todavía debe su hipoteca?
¿Y con quien ya pagó su apartamento?
Estas preguntas no deberían comenzar a responderse cuando la torre esté en el suelo.
Deberían estar respondidas mientras la torre todavía está de pie.
EN CONCLUSIÓN: que el terremoto no destruya también nuestros derechos
Si un terremoto destruye completamente un edificio de apartamentos en República Dominicana, la desaparición física de la estructura no significa automáticamente que todos los derechos patrimoniales de sus propietarios desaparezcan.
La respuesta dependerá del régimen de condominio, los títulos, el terreno, los seguros, las hipotecas, las decisiones de los propietarios, la posibilidad de reconstrucción y las actuaciones que correspondan ante el Registro Inmobiliario.
República Dominicana cuenta con legislación específica sobre condominios y con procedimientos registrales para situaciones de destrucción, ruina o extinción del régimen. También cuenta con reglamentación sísmica para las estructuras.
Por eso, el propietario del décimo piso no debería esperar al terremoto para preguntar qué sucederá con su apartamento.
Debe saberlo hoy.
Porque la verdadera prevención no consiste solamente en intentar que un edificio resista un terremoto.
También consiste en garantizar que, si algún día la estructura desaparece, los derechos de las personas que vivían dentro no desaparezcan con ella.
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